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    住房自有率的歷史變動

    發布于:2015-06-23  |   作者:http://www.omfeel.com  |   已聚集:人圍觀
     次貸膨脹期間,利率下降的同時,還必須伴隨按揭信貸條件的逐漸松弛,房價上升,相反,次貸收縮期間,利率下降的同時。又伴隨著信貸條件的收緊,房價下跌。所以,收縮期間的利率下降的效應與膨脹期間是不對稱的。
       美國住房自有率的歷史變動中自20世紀90年代后半期,住房自有率開始上升,這個上升幅度可以認為是IT網絡產業創新帶動的,這個階段的購房者,并不是(主要)以次貸擴張為條件的。至2006年下半年,房產泡沫破滅,利率達到新的高點,住房自有率迅速地下跌了。
       美國房價的變動表示了房價隨利率下降而上升再隨利率上升掉頭下降,并標志房產泡沫破滅和次貸收縮的開始,美國2000年前的30年,房價平價上漲年率是1.4%,2000年~ 2006年則為7.6%,2005
    年-2006年更高達11%本野村研究院首席經濟學家辜朝明對于美國房價走勢的估計
       特別關注的是此次美國金融危機其實與日本在1990年以來的危機相類似的特征,由此可見,美國房價可能要在2010年間才能企穩。
       信貸緊縮,至2008年末,美國貸款的發放總量下降達55%,是14年來的最低位。2008年關國發放貸總額僅為764億美元而2007年則為1.69萬億美元,由此可見美國的信貸緊縮狀況異常嚴重,信貸市場凍結的情形短期內難以解決。
       美國家庭持有的凈資產總額65年以來首次(大幅)下跌。據報道,美國家庭資產總額2006年為13萬億美元,2008年末已縮減為8.8萬億美元;退休金資產總額,2006年為10.3萬億美元,2008年則縮減為8萬億美元。。
        2009年2月12日,美聯儲報道,自2007年12月以來,美國家庭資產凈值平均縮水22.7%,而2004年一2007年美國家庭凈資產是上升的,2007年當年縮水 3.2%(相對2004年),最富有、最貧困家庭的中位數家庭平均縮水17.8%。另據《華爾街日報》稱,由SpectremGroup的調查,美國家庭凈資產值100萬美元的,其資產減位率達30%以上,其中有近1/5的家庭將減值40%以上(東方日報2009年1月8日)。
        當然,這里應說明,只有家庭凈資產出現持久減值才可對居民消費產生負面形響,負財富效應對消費的影響。

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