當前位置: 主頁 > 金融經濟 >
0 Comments

商業地產——城市經濟發展的重要因素之一

發布于:2016-08-18  |   作者:http://www.omfeel.com  |   已聚集:人圍觀

  商業地產是一個城市的重要影響因素,對一個城市而言經濟從來少不了有重要影響的商業地產,成為城規委的計劃產物,且不必對這個結果負責。


  不了解房地產開發程序的朋友可能想不到,商業地產的供給源頭竟然與當年的計劃經濟如此相似。根據我國現行土地和規劃制度,一塊土地在出讓給開發商前,已經定好了使用性質;商業占比多大,規劃局已劃定,一旦被市長領銜的城市規劃委員會通過,就再難更改。


  而這樣的比例大多無市場支撐。更多是因商業地產可形成商業體,解決就業和稅收,有利城市繁榮。因此,城市主政者自然傾向多增加商業地產比例。但真正建成,如何去化,那是開發商的事,官員們自然不需關心。


  真正難受的是要拍地的開發商,明知商業難做,但無可奈何。少數會通過潛規則減少比例,大多則被動接受,苦苦挖掘商業的產品組合。于是,對一個城市有重要影響的商業地產,就成了一個城規委計劃的產物。


  就全國而言,商業地產的土地出讓比例占到總量的三分之一 。而去化只有樓市總量的十分之一,年年積累,后果就很嚴重了。


  最新數據顯示,截至今年上半年,全國總庫存7億平米,其中住宅地產4.5億,剩余商業地產超過2億平米。全國十大城市商業市場累計存量再刷新高,部分城市的商業庫存量已超住宅庫存量。具體來看,二三線城市商業地產周期基本在50個月,甚至100個月以上,而住宅很少有超過20個月的。地產業內普遍認為,商業地產去庫存形勢很嚴峻,去化壓力要比住宅地產還大。


  難以去化的庫存,占據了大量資金,消耗企業利潤,形成無效沉淀資產,短期無法解套。是一種巨大的資源浪費,對已建成運營的商業也是巨大壓力。而且,這樣的局面因缺乏有效改革,還在繼續惡化中。


  中央提出供給側改革,就是要以真實市場需求為導向。而商業地產尤其是商住比例,恰是亟須改革的領域。


  雖然各地方也有一些政策來解決商業地產庫存問題,但都不成體系,尤其面臨執行難題。比如山西提出,允許在土地使用年限和容積率不變的情況下,將商辦土地用途調整為居住用地,以盤活存量土地。四川也明確對商業用房庫存較大的城市,嚴格控制新增商業用房土地供應和規劃指標。今年5月初,國務院提出“允許將商業用房按規定改建為租賃住房”,但因落地性不強,還不能被更多企業接受。


  這一巨大難題,需要中央在供給側改革方面作為一個重點領域來突破,而主動權在政府手里。


  改革供給比例和方式更多是增量改革,適應市場真實需求,比起房產稅征收等存量改革,操作難度和阻力要小很多。但此項改革需要明確中央和地方分工。比如商業用地的比例調整、城市規劃如何突破、如何界定可調整項目、土地價差衡量、繁瑣程序進行等等,都需要國務院有較明確的態度和宏觀政策。而具體操作,可以授權地方政府,依據公開透明和實際市場的原則來靈活執行。

來源:新京報


標簽:                   喜歡:收藏
亚洲五月天天综合色情