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2016該如何調控地產?

發布于:2016-08-20  |   作者:http://www.omfeel.com  |   已聚集:人圍觀

  近年房地產調控政策不斷出臺,對于樓市前景大家仍持觀望態度,2016年3月底,上海、深圳等城市紛紛出臺“猛剎車”政策,以抑制過快上漲的房價。對這樣的政策,市場存在一定的擔憂:政府不再放水后房地產市場是否還能維持熱度?前一段時間傳得沸沸揚揚的“泡沫”是不是真的會破滅?也許可以從歷史中尋找答案。本輪房地產周期與2012年較為類似,2013年初政府也曾出臺“國五條”壓制房市,其后的市場走勢或能給我們一些啟示。


  2016年的地產調控何去何從?


  對比本輪房地產周期和2012年房地產周期,不難發現很多共同點。這包括2012年底和2015年底房地產銷售增速的快速上漲,銷售面積增速快速超過待售面積增速,以及各線城市房價回升的速度等。在類似的時點(春節后不久),政府也推出了抑制房地產市場升溫的政策。2013年的“國五條”包括五項具體措施:完善穩定房價工作責任制;堅決抑制投機投資性購房;增加普通商品住房及用地供應;加快保障性安居工程規劃建設;加強市場監管。事實上,“國五條”并沒有非常實質性的內容,在當時很多分析人士看來,除了增加限購城市這一條,其他條款根本沒有實際殺傷力。真正起作用的是各城市分別出臺的細則,例如北京提高二套房首付比例、禁止京籍單身人士購買二套房,上海禁放三套房及以上房貸等。


  當然,正如事實反映出的那樣,這些地產調控政策確實對銷量造成了壓制,但價格并沒有很快地反應。筆者認為,這是因為房價比銷量更具粘性。這種粘性不僅由于房屋作為抗通脹型工具,價格本身就易漲難跌,也源于資源集中化后消費者對前線城市房產的巨大需求。曹和平教授的說法頗有啟示性:房地產具有“超長周期耐用消費品”的價格特征,消費者是用自己的生命周期收入來形成有效需求,與大宗產品等按照“商業周期(短期收入)”來決策購買需求是不同的。另外,也要考慮到當前市場流動性較為充分,其他大類資產的波動性較高,房地產作為少有的高收益資產,也會受到資金更多的青睞,這從需求端支撐起了房價。


  因此,雖然2013年多個城市出臺調控政策,“斷崖式下跌”的聲音亦不絕于耳,但房價依然倔著脾氣上漲到2014年年中。當2015年深圳房地產拔起頭籌引領全國房地產復蘇,我們再次聽到了“泡沫破滅”、“1990年日本再現”等論調。喧囂之下,我們不妨回想一下2013年地產調控的細節。


  2016年的房地產市場可能會與2013年驚人相似,“量縮價漲”或“量縮價平”,房價真正出現回落或許要等到2017年以后。2013年,在“國五條”的迎頭棒喝下,房地產銷量迅速下降,但新開工面積增速依然為正,且緩慢上行直至2014年,房地產開發投資增速也保持堅挺至2014年初。


  中國會重蹈日本房地產崩盤的覆轍么?


  筆者認為,期盼著中國會重蹈日本房地產泡沫破滅一幕的人可能又要失望了!回顧日本地產泡沫的形成,大的背景是日本已經處于城鎮化末期,當時城鎮化率已經高達80%左右,因此地產價格的基本面支撐已經相對較弱。更為重要的是,日本政策上的失誤!廣場協議后,日元快速升值,日本出口明顯回落,日本政府于是大幅放松國內的貨幣和財政政策,這是后來日本地產泡沫快速滋生的主因。而后期的緊縮政策,包括連續多次加息,以及嚴格控制不動產貸款等,都過于倉促和嚴厲,從而直接戳破了虛幻的房地產泡沫。


  反觀中國,2015年我國戶籍人口城鎮化率約為37.5%,后續城鎮化空間依然較大,對地產價格的基本面支撐也會更加充足。且中國政府“十三五”時期的增長目標決定了財政貨幣政策不會連續快速地收緊,從而主動地貿然地去“倒逼”房地產的崩盤。即便不考慮政府扶持的因素,在足夠的需求支持下,房價的高粘性或低彈性決定了,即便明年房價下跌也只會是周期性下跌,而不會是泡沫的破滅。房地產泡沫如何度量,何時破滅,委實難以預測;我們與其苦苦猜測何時會有諸如地震、戰爭等不可抗外力戳破泡沫,不如把握好當下的房地產周期。正如近期的一句戲言,“比樓市崩盤更可怕的,是你一直沒買房”,因為等待泡沫的破滅可能會消耗不短的時日。

  本文編輯/丁開艷  來源:清華金融評論


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